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浙江日报:宁波老旧小区改造试点纪实

时间:2019-11-05 17:17:54| 查看: 2625|

摘要: 宁波是全省唯一入选全国首批城镇老旧住宅小区改造试点的城市。9月22日,浙江日报以跨版的形式,关注宁波老旧小区改造试点。根据计划,宁波将力争通过3年时间,至2022年,基本完成2000年底以前建成的全部

宁波是全省唯一一个被选为全国首批试点旧住宅小区改造的城镇。近年来,宁波不断探索创新试点工作,推动城市有机更新。9月22日,《浙江日报》以跨页形式密切关注宁波旧住宅区的试点改造。案文如下:

组织引领治理创新打造美好家园

-宁波旧住宅区改造试点项目现场报告

经过20多年的大规模商品房开发、城中村改造和棚户区改造,城市化进程已经从传统的拆迁建设模式逐步进入存量开发的新阶段。全国旧住宅区的改造是为了适应时代的需要而产生的。目前,浙江正在通过旧居住区的改造,推动城市的有机更新,推动新时期浙江的高品质发展和高品质生活。

2017年12月,宁波成为该省唯一被选为全国首批试点旧住宅小区改造的城镇之一的城市。这座城市肩负重任,提前规划,先行动。在工作组织、资金筹集和长期管理等方面不断探索和创新,实现了从“政府主导”到“联合创造”、从“长达100天”到“长达20天”、从“难以筹集资金”到“尽快弥补”的诸多转变。

随着这种转变逐渐发展壮大,许多老房子现在都焕然一新。工作创新在四大亮点蓬勃发展。幸福生活的答案已经传递到人们的心中。“丰硕成果”也成为宁波城市有机更新的“金招牌”。

在实践中获得结果,并从结果中吸取经验。在旧住宅小区华丽“转身”的同时,“政府引导、基层推广、业主订购、多元共建、同步建设与管理”的宁波模式逐渐形成。宁波还开辟了共建共治的社会治理新模式。

遵循“共同创造”的原则,让全体公民参与整个过程。

围绕住房和建设部提出的“共同创造”理念,宁波积极调动居民、社区、政府和社会各界力量,突出问题,突出需求导向。它侧重于共同收集改革意愿、共同讨论改革内容、共同研究改革计划、共同参与改革进程和共同评价改革成果。它真正体现了“共同创造”理念的精神,实现了全民参与、充分参与和旧住宅区改造的全面参与。

海曙高塘花园全景

今年,宁波成立了“城市旧住宅区改造领导小组”,并在全市各地成立了专门小组,确保工作全面展开,促进有序推进,顺理成章。

“群众讨论和处理群众事务。群众参与群众事务。”鄞州区采取“量力而行、验证规模、入库、竞岗、列表管理、订购服务”的模式,赋予居民改变什么、怎样改变、谁先改变的权力,极大地调动了居民参与的积极性。

北仑区以“社区业主参与全过程、社区干部跟进全过程”为主要工作原则和手段,贯穿整个改造过程的社会条件和公众意见,形成了“群众点菜、政府接单”的改造经验。

三分建,七分负责。住宅小区硬件设施升级后,如何巩固升级成果,培养居民共同创造意识,为长期管理奠定坚实基础,也是宁波工作中一直在思考的问题。

特别是对于一批没有房地产的旧住宅区,我们将推动治理模式从“依靠社区管理”向“自主共管”转变。通过建立社区居委会、社区行业委员会和物业公司三方联动机制,完善社区后续自主管理,解决转型后期的管理问题,避免因管理缺失和无序而导致的不可持续的转型结果,结果将回到老路。

月湖北岸燕乐社区和东岸迎丰社区

环境在改变,心灵在凝聚。该项目正在全面展开,激发了居民们共同建房的热情。现在他们走进宁波的各个街道和社区。自治团体和志愿者团队随处可见,营造了一个良好的社区清洁氛围和每个人的责任。此外,越来越多的居民自愿承担社区的后续管理事务,改造和管理的效果不断提高,极大地提高了人们的归属感、幸福感和安全感。

“人们对更美好生活的渴望是我们的目标。”根据该计划,宁波将力争在3年内于2022年年底前基本完成所有旧住宅区的改造。

目标没有停止,探索没有停止。今后,宁波将继续优化顶层设计,坚持“联合创新”的理念,积极发挥基层力量,科学整合改造内容,努力创新和构建长效机制。宁波将在借鉴全国优秀经验的同时,努力为全国旧居住区改造提供可复制、可复制的宁波经验。

创新基层自治创建模式“标杆”

居民是转型的主力军,基层组织是核心牵引力。宁波要充分发挥基层自治组织和街道社区(街道)干部的主导作用,做好先锋模范,鼓励城镇居民积极参与转型,全面达成基层自治共识。

北佳边区、准桥乡区和明雅园区曾经是河北白沙街的三个“老破小”区。自去年改造以来,通过组织领导和基层治理模式创新,逐步转变为全市打击老区民生慢性病的“三种模式”。

通过基层干部,鼓励群众广泛参与,促进基层自治和改革工作的整合和推进。鄞州还结合“星期二夜校”、“三合一服务”、“一秘”等地方工作深入基层,贴近群众,确保居民需求表达无障碍,互动联动不中断,信息反馈不延迟,增强社区自治管理和自我更新的向心力和凝聚力。

鄞州百丈街“变废为宝”创作雷宇社区小品

在转型过程中,不可避免地会有一些业主对转型结果产生怀疑,各地基层干部的榜样不可低估。他们积极带头响应,利用榜样的力量激发整个社区居民的热情,从“我想改变”转变为“我想改变”。

宁波市住房和建设局有关负责人表示:“我们将继续坚持党的建设领导,实行联合创新。以改革创新的理念,明确责任、权力和执法的清单。规范物业企业信用管理,建立社区、行业委员会、物业服务企业联合治理新机制,努力推进物业管理与基层治理有机结合,真正实现联合治理和共享。”

项目的“包装”需要改进,以加快转型。

宁波在推进和扩大浙江“一拖多”改革的同时,也将行政审批制度改革的精神落实到旧住宅区改造中。结合国务院在浙江和全国15个城市开展的工程建设项目审批制度改革,宁波创新性地提出了“5 n”试点方案,即在设计、施工、监理、市政、绿化等全过程实施总承包模式。,并采取一次性招标,将旧住宅区改造的审批时间缩短到尽可能短的时间。

据悉,目前全市旧住宅小区改造前的审批项目已减少到5个项目,审批时限也已减少到20个工作日。

缩短审批时间,不降低改革后的审批制度质量,不遗留安全隐患。为此,宁波全面推进了工程咨询试点项目的全过程。工程咨询服务单位将全程派驻现场,全面负责方案设计、项目审批、施工图设计、项目招标、施工管理(包括项目监理)等各方面的管理。

这种“全过程工程咨询服务”的新模式已在海曙区旧住宅小区改造中得到充分应用。该区首先选择了问题多、矛盾多、困难多、群众改革意愿强的三个试点区,形成“雁群”,然后以典型的引导和示范为先导,紧接着是其他区,相继启动了项目立项、设计、全过程咨询和建设等各类招标工作。

面对改造工程的复杂性、紧张的进度和繁重的任务,鄞州区也提出“一次改一次”,以抓住居民周围的所有“痛点”。通过多次一次性立项、一次性审批和一次性竣工,改造项目才得以“完整打包”,避免重复进入施工现场。

“最多改变一次”改变方法和概念。宁波通过前期精心的“测绘”,努力修复、整理和更新旧居住区常见的路面、墙面、水箱、管道、管线等不同程度的损坏。同时,宁波海绵城市建设将整合雨污分流、地下管网改造、停车空间改造、无障碍设施配置等一系列难题,在改造中共同解决。

“一次改变最多”改变了宁波的特色,也改变了宁波的速度。通过协调主干道改造、停车空间改造、零直排污水、电梯安装等项目,注重垃圾分类“新风尚”的布局,宁波不仅全面改善了旧居住区的环境质量,而且大大减少了普通人改造的“痛苦期”。

宁波首栋配有电梯的旧住宅楼竣工

“联合试验”和“零运行”提速电梯的安装

在现有的多层住宅建筑中安装电梯不仅被认为是一种专业条件,而且有各种各样的审批程序和不同的群众意见。这也是全国旧住宅区改造工程中的一个难题。然而,宁波大力创新审批模式,在全国树立了先例,将安装电梯的性质界定为“特种设备安装”,合理简化了建设项目所需的复杂手续,为旧住宅区安装电梯开辟了“快速通道”。

宁波旧住宅小区电梯的安装“破冰”,是2017年底鄞州区孔雀住宅小区的第一次电梯建设。此外,电梯仅用了两个月就建成并投入使用,这让走廊的居民兴奋不已,也让邻居羡慕不已。

此后,全国各地的旧住宅区纷纷提交申请。越来越多的电梯正在安装,批准建设的速度也越来越快。“加速”的背后是推动宁波各部门联合运行的“联合考试”制度。最初的审批流程总共需要17个部门的40多个公章,最终简化为5个部门的内部联合审批,允许电梯公司和施工团队更早进入现场。

值得一提的是,通过各级部门和各行业单位的密切合作,镇海区进一步简化了安装过程,再次按下了电梯安装的“加速键”,率先在全市实现了电梯安装的“零运行”。

简化复杂的事物,强化分散的事物。自去年6月以来,镇海的多个部门联合起来,通过在居民区进行现场调查和在社区进行挨家挨户的申请程序,探索让群众尽可能少跑腿的方法。

“一旦我们收到业主安装电梯的意向,我们将提前介入,以确定其是否具备安装电梯的条件。然后做好方案、成本和费用分摊说明等工作。在宣传期间,街道、社区等。还将做好向邻屋业主的解释工作,以获得周围人的理解和支持。”镇海区建设交通局相关负责人介绍。

前期工作完成后,相关部门将责成业主代表填写申请表,并在5个工作日内组织属地街道、规划、城管、市场监管、信访、消防、供电等部门,联合组织供水公司、燃气公司、广播电视、通信等专业部门进行实地踏勘。会议将以集中和联合的方式举行,一天内完成。

针对前期集中应对改造过程中遇到的困难和困难,宁波市住房和建设局不断总结研究,不断细化完善相关政策,发布《电梯改造导则》的“高级版”,不断推进城市既有居住建筑电梯改造工程。目前,宁波市六区已全面实施多层住宅建筑安装电梯的“零运行”审批。

根据最新统计,该市已确定数百部电梯,其中44部已经完工并投入使用,另外39部正在建设中,21部已经批准或正在批准,约190条走廊处于电梯安装的准备阶段。

江北新明雅园社区

筹集多方资金突破房地产“提价难”

几乎所有的城市都会面临同样的难题:旧住宅区的改造需要真正的资金注入,那么改造资金从何而来?如何更合理地分配?如何保证社区“养老金”的来源?宁波从未停止探索这些问题。

基于“共同创造”的理念,宁波在开展各种项目时,普遍采用政府补贴加业主自筹的模式。然而,这不是唯一的一点。鼓励社会资本参与,积极探索多元化筹资,实现共同实施旧住宅区改造的目标,已成为各县市的共识。

江北区与许多国有企业有着深厚的联系和协调。企业在充分发挥自身技术优势的同时,也为更新改造项目提供资金支持,体现了各自的社会责任。例如,在该区马忠街胡爱书公寓改造期间,国家电网投资500万元对公交车、配电室等所有电力设备进行升级改造。自来水公司投资50多万元,彻底更换社区供水主管道。

“就社会资本投资而言,我们允许它抵消居民的贡献。同时,鼓励社会资本积极参与卫生服务站、幼儿园、户外活动场所等公共服务设施的建设,为旧住宅区改造注入各种活力。”镇海区建设运输局官员介绍。

奉化区在智能门禁系统改造计划中,通过与第三方的合作,实现了“小资金”的“大利用”。规定政府投融资平台承担总成本的25%,街道承担25%,第三方承担50%。同时,承担资金“大头”的第三方公司可以获得每栋楼门上0.5平方米指定广告空间的10年经营权。与政府允许居民直接支付装修费用的现场工作相比,这种方法更容易被公众接受。

鄞州有22年历史的孔雀住宅区也很少归还房产的专项维修资金,这在全省是罕见的。此外,社区通过“立即补足资金”来“治愈”这种疾病,以便普通人能够看到补足资金的实际好处,并进一步激发他们分享好处的意愿。这一经验后来扩展到该地区内外。

与融资改造相比,巩固改造效果、提高后续管理服务水平是旧居住区面临的更大挑战。在物业费征收难、物业服务跟不上这一水平的“恶性循环”中,宁波海曙区走上了“质价结合、质价匹配”的道路。

警卫24小时值班,车辆出口登记,物业费没有白涨海曙梅园社区的李先生对目前的社区服务赞不绝口。这个社区已经有20多年没有提高物业管理费用了,今年年初成立了一家新的物业管理公司。街道、社区和行业委员会讨论并提出了“年度评估”方法,以“提高”物业管理公司的价格。质量是提高价格的关键。

梅园社区只是一个缩影。海曙区22个小区的物业管理费已经完成了提高质量和价格的工作,为各地提供了宝贵的经验。事实上,去年10月,宁波出台了中心城区旧住宅区物业服务收费指引,设定了最低收费标准。随后,通过探索和相互学习,财产的收缴率大大提高了。

为了保持和巩固北仑区的改造成果,许多没有财产的“老弱病残”也被引入到房地产企业中。年初以来,外洋新村迎来了一家专注于环境问题的物业公司。与此同时,它在整个过程中参与了住宅区的微装修和微装修,使居民能够持续体验可见和有形的日常管理服务。物业管理费从180元/年增加到0.6元/平方米。许多居民区的顽疾就这样被解决了。

海曙区联丰玫瑰园社区全景

[浙江新闻]宁波旧住宅区改造“进行中”

2017年12月1日,住房和建设部建立了15个全国旧住宅区改造试点城市。宁波成为浙江省唯一被选中的城市。

2018年1月9日,宁波第一个老住宅区配备电梯,在鄞州白河街孔雀住宅区开业。

2018年4月,宁波唐红街姚江花园作为首个进行海绵改造的旧居住区,通过了改造竣工验收。

2018年5月,江北永江街嘉宝社区成立了全市第一个环境和物业管理委员会。物业、行业委员会和业主都受到监管,问题将接受采访。

2018年8月,100名党员进入社区,走访民生改善环境。市住房和建设局对社区“慢性病”进行了全面调查,并开展了重大调查和整改活动。

2018年10月,发布了《宁波市中心旧住宅小区物业服务收费指导意见》,确定了最低标准。规定2000年前竣工交付并按程序调整到最低物业服务收费标准的旧住宅区可享受财政补贴。

2018年11月,宁波市结合现行住宅建筑设计、施工和监理的国家和行业标准,编制发布了《宁波市既有多层住宅建筑电梯安装技术指南》。

2018年11月,宁波市发布《关于在旧居住区改造中切实实施无障碍改造工作的通知》,计划在3年内创建45个省级无障碍社区。

2018年12月22日,为有效解决居住区突出矛盾和问题,明确各行政执法部门的责任界限,发布了《宁波市居住区行政执法名单》,发布了《宁波市中心旧居住区改造领导小组关于建立居住区行政执法名单制度的通知》。

2019年2月16日,旧住宅小区改造项目被列入宁波市2019年十大民生实用项目。

2019年4月,江北区胡爱书公寓用专项物业维修资金替换了两台22年的电梯,这是该市首例。

2019年5月,鄞州区提出旧住宅区改造“一次运行最多”,同时发布项目资金整合工作实施意见。

2019年6月发布了《宁波市2019年基层党建工作重点任务书》,呼吁通过加强行业委员会和物业公司的党建工作改善社区治理。

2019年7月,对各县(市)202个住宅小区和功能园区进行了为期一个月的暗访和抽查,对其管理的15家物业服务企业和22个住宅小区进行了通报批评。

2019年9月发布了《江北区物业服务项目经理考核暂行办法》,建立了物业经理“月度考核”制度。江北率先在全市实施“社区家政”信用管理。目前,已经为150多个社区财产和项目经理建立了信用档案,以实现全面覆盖。

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